Introducción
El contrato de alquiler es el documento que regulará tu vida en el piso durante años. Firmarlo sin leer puede salir caro: subidas inesperadas, gastos que no esperabas, problemas para recuperar la fianza. En los alquileres de vivienda habitual, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) protege al inquilino, y algunas cláusulas son nulas aunque las firmes.
Las 12 cláusulas clave
| N.º | Cláusula | Qué comprobar |
|---|---|---|
| 1 | Partes | Que quien firma es el propietario (o está autorizado) |
| 2 | Objeto | Dirección, superficie, anexos (trastero, garaje) y uso como vivienda habitual |
| 3 | Duración | Prórrogas obligatorias hasta 5 años (7 si el propietario es persona jurídica) y tácita de 3 años más |
| 4 | Renta | Importe, forma y día de pago |
| 5 | Actualización | Índice aplicable (IRAV en contratos desde mayo de 2023) y fecha; si no se pacta, no hay subida |
| 6 | Fianza | Un mes en vivienda; debe depositarse en el organismo autonómico |
| 7 | Garantías adicionales | Máximo dos meses de renta (en contratos de hasta 5 o 7 años) |
| 8 | Gastos | Quién paga comunidad, IBI, basuras; deben estar detallados con importe anual |
| 9 | Suministros | Titularidad y forma de pago |
| 10 | Reparaciones y obras | Las de conservación son del propietario; las pequeñas por desgaste, del inquilino; obras solo con permiso |
| 11 | Desistimiento | Puedes irte tras 6 meses avisando con 30 días; se puede pactar una indemnización de un mes por año que quede |
| 12 | Inventario | Lista y estado de muebles y electrodomésticos, con fotos |
Cláusulas que no son válidas (aunque las firmes)
- Renunciar a las prórrogas obligatorias o al plazo mínimo.
- Pagar los honorarios de la inmobiliaria (corresponden al propietario).
- Fianza superior a un mes en vivienda (aparte de las garantías adicionales con límite).
- Subidas de renta libres o por encima del índice legal durante el contrato.
- Entrada del propietario sin tu permiso en la vivienda.
- Renuncia a derechos del inquilino reconocidos por la LAU en perjuicio del arrendatario.
Otras cláusulas habituales
| Cláusula | Qué saber |
|---|---|
| Mascotas | Puede prohibirlas o permitirlas; negócialo antes y déjalo por escrito |
| Subarriendo | Requiere consentimiento escrito del propietario |
| Seguro de hogar | Puede exigirte un seguro de responsabilidad civil o de contenido |
| Aval | Si te piden avalista, revisa qué cubre y por cuánto tiempo |
| Derecho de adquisición preferente | Puedes renunciar a él; valora si te interesa comprar el piso |
Checklist antes de firmar
- Pide la nota simple del Registro para comprobar el propietario.
- Pide el certificado de eficiencia energética (obligatorio).
- Lee el contrato completo antes del día de la firma.
- Negocia lo que no te encaje (mascotas, muebles, pequeñas reparaciones).
- Exige recibo o justificante de todos los pagos.
- Guarda una copia firmada de todas las páginas.
Preguntas frecuentes
¿Es válido un contrato verbal?
Sí, pero es mucho más difícil demostrar las condiciones. Pide siempre contrato por escrito.
¿Puede el propietario recuperar el piso para vivir él?
Solo si se pactó expresamente en el contrato y después del primer año, avisando con dos meses de antelación.
¿Qué pasa si vende el piso?
El nuevo propietario debe respetar tu contrato durante el plazo mínimo legal.
Siguiente paso
Entiende cuánto pueden subirte la renta en cuánto puede subirte el alquiler cada año y repasa la guía completa para alquilar tu primer piso.
Este contenido es informativo y no constituye asesoramiento legal. Si tienes dudas sobre tu contrato, consulta con un abogado o una oficina de consumo o vivienda.